ここで説明する不動産管理会社とは、アパート、マンションなどのオーナー様が持っている賃貸物件の管理を自分の会社で管理をすることです。
不動産を多数保有するオーナー様は、自分で不動産管理会社を設立し、自らの会社で一部を管理運用することで、次のようなたくさんの節税効果が見込まれます。
もちろん、リスクも存在するので運用管理には注意が必要です。
節税効果について
(1) 税率の分散効果
個人のオーナー様の場合、不動産の所有者に所得が帰属するので、不動産収入（所得）に比例して税率は超過累進税率により税率が高くなってしまいます。
簡単に説明すると、設立した不動産管理会社には、分散した収入（所得）が計上されるので、これに法人税が課税され、これにより、個人に帰属する収入（所得）が少なくなっているので、個人でも税率を引き下げる効果になるのです。この分散により税率の引下げになります。
(2) 相続対策
不動産管理会社を設立後の不動産収入（所得）の全部（一部）が法人の所得となるので個人の財産になるものが、法人に移るのでかなりの相続税対策に有用です。また、個人の不動産を法人の名義にすることで、オーナー様の不動産（相続財産）を少なくさせることに繋がります。
オーナー様が不動産管理会社の株主である場合には、不動産管理会社そのものを評価し相続財産となりますが、不動産（資産）管理会社について株価対策を行いやすくなります。
(3) 納税資金の準備
不動産所得から得られる所得は、法人の所得になるので、法人から役員報酬として支払えば、オーナー様の相続人を法人の役員とすれば相続税の納税資金として準備に役立ちます。
不動産運用管理について
オーナー様の不動産運用管理について、不動産管理会社を設立することによって、次の3通りの管理方法があります。
(1) 管理料方式
オーナー様が不動産管理会社を設立して、賃貸物件の管理をその設立した会社に運用管理させる方式です。賃貸物件から得られる家賃はオーナー様の収入となりますので、オーナー様は、不動産管理会社へ不動産の管理としての対価として、不動産管理料を支払います。
(2) 転貸（サブリース）方式
転貸（サブリース）方式とは、オーナー様が自分の物件を管理会社にアパートやマンションを一括で委託し、不動産管理会社が転貸する管理形態となります。不動産管理会社は賃借物件としてオーナー様に家賃を支払い、会社はその借りている物件について入居者を募集して家賃収入を得るという方式です。
(3) 不動産所有方式
所有している賃貸用の物件を不動産管理会社へ譲渡します。譲渡を行うと所有者が不動産管理会社になるため、法人が直接賃貸する方式になります。不動産から生じる収入は100％法人の所得になりますので、不動産収入が法人へ分散するため節税効果が最も高くなります。
費用対効果の分析と節税対策の相談
費用対効果を考慮することも、自ら不動産管理会社を設立することが重要です。自ら全部（一部）管理を行うことで、提供すべき見えなかったサービスなどを把握でき、それに見合った必要なものを自分で分析し提供することができます。
費用と効果を比較検討し適切な節税対策について、税理士と相談して、最適な方法を見つけることが大切です。不動産管理会社を設立し、より効果的な節税、経営ができるようサポートを受けましょう。
不動産管理会社を設立した場合には、かなりの節税効果が見込まれるため、おすすめの節税対策になります。しかし、節税のみを目的とした法人の設立は、税務署に否認されるリスクもつきまといますので注意が必要です。
自ら不動産管理会社を設立する際は、メリットとデメリットを比較検討し、最適な選択を行うことが重要です。不動産管理会社を設立する場合のメリット、デメリットについては、ケースバイケースですので個別の税務対策が必要になります。
関口クラウド税理士事務所は、不動産管理会社の設立対策の経験が豊富にあります。ご興味のある不動産オーナー様は、ぜひご相談ください。
