不動産を売却した際の取得費とは | 全国対応｜相続税の申告、税務調査、確定申告なら『関口クラウド税理士事務所』にお任せください

2026/06/30

取得費とは？不動産売却時に押さえておきたい基本と具体例

不動産を売却したときの譲渡所得は、売却代金そのものに課税されるわけではありません。
税額計算のベースになるのは、売却によって得た収入から、その不動産の取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。

ここで重要になるのが取得費です。取得費とは、土地や建物を手に入れるためにかかった金額をいい、単なる購入代金だけではなく、取得時に必要となった各種費用や、その後に支出した設備費・改良費なども含まれます。

また、建物については購入金額や建築代金の全額がそのまま取得費になるわけではなく、原則として減価償却費相当額を差し引いた後の金額が取得費となります。

譲渡所得の計算方法

不動産を売却した場合の譲渡所得は、次の考え方で計算します。

• 売却金額（収入金額）
• から取得費を差し引く
• さらに譲渡費用を差し引く

つまり、取得費が適切に把握できているかどうかで、最終的な譲渡所得の金額が変わることになります。
そのため、どの支出が取得費に含まれるのかを正確に整理しておくことが大切です。

取得費の基本的な考え方

取得費には、主に次のようなものが含まれます。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 仲介手数料などの購入時費用
• 設備の設置にかかった費用
• 資産価値を高めるための改良費

ここでいう「取得に要した金額」とは、資産そのものの代金に加え、その資産を取得するために直接必要だった支出を含めた金額を指します。

設備費とは

設備費とは、不動産を取得した後に新たに付加した設備にかかった費用のことです。
たとえば、一定の設備を後から設置し、その資産の利用価値を高めたような場合が該当します。

改良費とは

改良費とは、取得後に行った工事や整備のうち、通常の修繕を超えて資産の価値や機能を高めるための支出をいいます。
単なる維持管理のための修繕費とは区別して考える必要があります。

取得費に含まれる主な支出

取得費に算入できる代表的なものとして、次のような費用があります。
ただし、すでに事業所得や不動産所得などの必要経費として処理しているものは、取得費に重ねて含めることはできません。

• 不動産取得時に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
  ただし、業務用資産については、これらの税金が取得費に含まれない場合があります。
• 賃借人がいる土地や建物を取得する際に、明渡しのために支払った立退料
• 土地の埋立て、土盛り、地ならしなどに要した造成費
• 土地の測量費
• 所有権その他の権利を確保するために必要となった訴訟費用
  たとえば、権利関係に争いのある土地を取得した後、その紛争を解決して所有権を確定させるためにかかった費用などがこれに当たります。
  ただし、相続財産の遺産分割をめぐる訴訟費用は取得費にはなりません。
• 建物付き土地を購入し、当初から土地利用を目的としており、取得後おおむね1年以内に建物を取り壊した場合の建物購入代金や取壊費用
• 不動産取得のための借入金利子のうち、その不動産を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分
• 既存の購入契約を解除して別の物件を取得することにした場合に支払う違約金

土地を売却するための立退料や建物取壊費用はどう扱う？

土地を売却するにあたり、借家人に立退料を支払ったり、建物を取り壊したりするケースがあります。
このような支出が必要経費になるのか、それとも取得費になるのかは迷いやすいポイントです。

結論として、これらの費用は譲渡所得の計算上、取得費として控除されると考えられます。
一方で、不動産所得の必要経費として処理するものではありません。
なぜなら、これらは賃貸経営のための支出ではなく、土地を譲渡するために必要となった支出だからです。

通達上の考え方

税務上も、一定の場合には次のような整理が示されています。

• 建物付き土地を取得し、当初から土地利用を目的としていて、取得後おおむね1年以内に建物を取り壊した場合
  → 建物の取得に要した金額と取壊費用の合計額は、土地の取得費として取り扱う考え方があります。
• 土地や建物の取得にあたり、その不動産を使用していた人に支払った立退料など
  → その土地や建物の取得費として扱う考え方があります。

遺産分割に関する訴訟費用・弁護士費用

相続に関連して発生する費用でも、すべてが取得費になるわけではありません。
特に、遺産分割をめぐって相続人同士が争い、その解決のために支出した訴訟費用や弁護士費用は、一般に相続人間の紛争対応のための支出と考えられます。

そのため、こうした費用は通常、取得費には算入されません。

贈与・相続・遺贈で取得した不動産の取得費

不動産を購入ではなく、贈与・相続・遺贈によって取得した場合でも、一定の費用は取得費に含めることができます。

対象となる取得原因

• 贈与
• 相続
• 遺贈

算入できる費用の考え方

受贈者や相続人などが、その資産を取得するために通常必要と認められる費用を負担している場合には、取得費に含められる可能性があります。
ただし、すでに必要経費として処理済みのものは除かれます。

具体例

たとえば、次のような費用は取得費に含められる代表例です。

• 登記費用
• 名義変更にかかる費用
• 登録免許税
• 不動産取得税

概算取得費を使う場合の注意点

譲渡所得の計算で概算取得費を適用する場合には、相続登記費用や名義変更費用などを個別に取得費へ加算することはできません。
実額で計算するのか、概算取得費を使うのかによって扱いが変わるため、注意が必要です。

借地権の取得費

借地権についても、取得費には権利金のような明確な対価だけでなく、契約や利用のために支出した一定の費用が含まれます。

主なものは次のとおりです。

• 借地契約や転貸借契約の締結、更新、更改にあたり、借地権の対価として土地所有者または借地権者に支払った金額
• 土地上の建物などを取得した場合に、その購入代価のうち借地権の対価に相当すると認められる部分
• 借りた土地を改良するために行った土盛り、地ならし、埋立てなどの整地費用
• 借地契約の締結に伴って支出した手数料その他の費用
• 建物の増改築にあたり、土地所有者または借地権者に支払った費用

なお、建物等の購入代価のうち借地権相当額が、おおむね建物購入代価の10％以下である場合には、あえて区分せず建物の取得費に含める取扱いが認められることがあります。

まとめ

取得費は、不動産売却時の譲渡所得を計算するうえで非常に重要な要素です。
購入代金だけでなく、税金、立退料、造成費、測量費、一定の訴訟費用、取壊費用など、取得や利用のために直接必要だった支出が含まれる場合があります。

一方で、遺産分割に関する争いの費用のように、取得費に含まれないものもあります。
また、相続や贈与で取得した不動産、借地権のように、ケースごとに判断が分かれる論点も少なくありません。