相続税の対策って何するの？ | 全国対応｜相続税の申告、税務調査、確定申告なら『関口クラウド税理士事務所』にお任せください

2025/07/31

相続対策とは何でしょうか。今回は、70歳の父親と68歳の母親の一人っ子明彦さん（40歳）のケースをもとに、どのような相続対策が必要なのか簡単に説明します。

父親が高齢になってきたものの、相続の話を切り出すきっかけがつかめない……。そんな悩みを抱える人は少なくありません。不動産など多くの資産を所有している場合、準備を怠ってしまうと相続税が高額になってしまいます。明彦さんは、相続対策を考えたいと相談に来られました。

父親の財産

父親の財産の総額は3億円あります。

預金と株で１億円の金融資産があり、生命保険にも2,000万円加入しているといいます。さらに不動産は、古い自宅と25年前に建築した4世帯ある賃貸アパートと投資用としてマンションの3部屋を所有しています。

相談内容

自宅の建物が古くなってきたことや両親の二人だけでは広いので、自宅を取り壊し、賃貸住宅に建て替えて、所有するマンションの1室に転居する案を考えているが、相続対策として有効なのか、進めたほうがいいかという相談内容でした。

建て替える予定の賃貸住宅は、4世帯を予定しており建築費は5,000万円とのこと。建築費は全額借り入れする予定だといいます。

相続税など節税対策のアドバイス

・自宅を取り壊して、賃貸住宅に建て替えれば、所得税について、不動所得所得は事業的規模になり経費などの計上が多く認められることになることや相続税においても十分な節税対策として効果あることを説明しました。建築費の借り入れも、家賃収入から十分返済見込みがあるので、計画通りに進めたほうが良いとアドバイスしました。

・所有するマンション3部屋は、１部屋は賃貸中なのですが、もう2部屋は貸すこともなく空室のまま所有しているということもわかりました。賃貸すれば貸家評価になり、小規模宅地等の特例も使えますので、自宅にする部屋以外の1部屋は家賃収入も入るし相続対策として賃貸することをアドバイスしました。

・これから賃貸収入が増えるようになること、父親母親はまだ元気ですぐに老人ホームなどの入居費用が必要ではないことなどの理由で、金融資産は評価が下がる不動産に変えたほうがいいこともアドバイスしました。

・賃貸している不動産は、築年数が経つと維持費がかかるため、維持するのに高額な費用が掛かるのであれば建て替えの検討も必要です。あるいは売却して買い替えも検討する必要があるとアドバイスしました。

・二次相続についても説明しました。二次相続とは、たとえば父親が亡くなった後に母親が亡くなった場合、母親が亡くなったことで発生する相続のことをいいます。二次相続は、一次相続より相続税が高くなるケースが多いなど、注意することが多くあることをアドバイスしました。

明彦さんは方向性が整理できたので、両親と相談して進めますと少し安心されたようでした。

まとめ

・預金などの金融資産は、不動産にすることで相続評価額が下がる。

・不動産を賃貸することでさらに不動産評価額は下げられ節税効果は得られる。

・空室で所有するよりも賃貸すれば家賃収入が増え相続税の節税効果がある。

・相続税は二次相続まで考える。