不動産を売却した際の譲渡費用とは | 全国対応｜相続税の申告、税務調査、確定申告なら『関口クラウド税理士事務所』にお任せください

2025/12/31

譲渡所得の計算である譲渡費用について項目ごとに解説いたします。

譲渡費用とは

譲渡費用は、所得税基本通達33-7に定められています。

所得税基本通達33-7
法第33条第3項に規定する「資産の譲渡に要した費用」（以下33-11までにおいて「譲渡費用」という。）とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用（取得費とされるものを除く。）をいう。

（1）資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用
（2）（1）に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地（借地権を含む。以下33-8までにおいて同じ。）を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用
（注） 譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

資産を売るために「直接かかった費用」のことです。
譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

つまり、譲渡費用は税金を計算する際に差し引ける費用です。

主な譲渡費用の例

不動産を売った場合

• 仲介手数料（不動産会社に支払ったもの）
• 売買契約書の印紙税
• 建物の取壊し費用（売るために行った場合）
• 測量費・境界確定費用
• 立退料（売却のために支払ったもの）
• 売却に伴う広告費

株式・投資信託などの場合

• 売却時の売買手数料
• 証券会社に支払った諸費用

譲渡費用に含まれないもの（重要）

次のようなものは原則、譲渡費用になりません。

• 固定資産税・都市計画税
• 修繕費・リフォーム代（維持・管理目的のもの）
• 引っ越し費用
• 所得税・住民税
• ローンの利息
• 税理士費用

※「売るために直接必要だったか」が判断基準です。

「売るために直接必要だったか」と判断できれば、弁護士費用、旅費交通費なども譲渡費用として認められる場合があります。

質問が多いので、ちょっと説明すると
最初に掲げた所得税基本通達33-7の注意書きにあるように、修繕費・リフォーム代・ハウスクリーニング費用は譲渡費用には該当しません。維持・管理目的ではなく有益なリフォーム費用等は譲渡費用に該当する可能性があると思います。例えば、買主の要望等による修理が必要だった修繕費などは「売るために直接必要だったか」と判断できます。

なお、冷暖房設備などのエアコンの購入代金などリフォーム費用のうち設備費又は改良費に該当する部分は、譲渡費用ではなく、取得費になります。

取得費との違い

• 取得費：買ったときにかかった費用購入代金
  　例）購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用
• 譲渡費用：売るときにかかった費用
  　例）売却時の仲介手数料、印紙税

※取得費が不明な場合

古い不動産などで購入した際の資料がない場合は、概算取得費という計算方法があります。

売却価格 × 5％

を取得費として使えます（税法上認められています）。

実額が分かるなら実額の方が有利なことが多いです。

不動産会社に支払う仲介手数料は、取得時に支払ったものは取得費になり、譲渡時に支払ったものは譲渡費用になるので注意してください。収入印紙も取得時に支払ったものは取得費になり、譲渡時に支払ったものは譲渡費用になります。

実務上の注意点

• 領収書・契約書は必ず保管
• 売却と直接関係があることを説明できるようにする
• 不明な費用は「取得費か譲渡費用か」で迷いやすい

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